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“坐一次电梯三毛钱”:万亿老旧小区改造如何挖掘盈利空间

(原标题:“坐一次电梯三毛钱”:万亿老旧小区改造如何挖掘盈利空间)

八月初的北京,走进建于1973年的朝阳某小区,没有46年历史本应呈现出的破旧,崭新的外挂电梯和刚刚粉刷的楼房外立面都格外惹人注意。

这里是北京市首批进行改造的老旧小区之一。光鲜背后,记者也发现,居民楼一共6层,电梯只在3楼到6楼停靠,使用电梯要刷专用的充值卡,每使用一次,扣去3毛余额。小区外来访客没有充值卡,2楼的居民无法搭乘电梯……出于种种原因,还是有不少人选择步行上下楼。

“坐一次电梯三毛钱”:万亿老旧小区改造如何挖掘盈利空间


朝阳某加建了电梯的小区。-IC photo-


2017年底,住房和城乡建设部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点,截至2018年12月,试点城市共改造老旧小区106个,惠及5.9万户居民。同时,2018年,全国老旧小区加装电梯已经完成了1万多部,在施工的有4000多部,正在办理前期手续的有7000多部。

实际上,老旧小区改造从15城试点,到被写入2019年政府工作报告,再到2019年6月以来,中央层面短时间内先后三次部署推进相关工作,在政府的大力推动下,老旧小区改造逐渐成为产、学、研各界讨论的焦点,“钱从哪儿来”等争论从未停歇。

老旧小区改造是一项已经被上升到国家层面的、“既保民生,又稳投资,同时拉动内需”的重要工作。在一些机构的预测中,老旧小区改造又是一个想象空间在2万亿以上的蓝海市场。但在居民视野里,这似乎又只是一个“电梯加装装哪里”“一楼改造出钱么”的具体而微的民生问题。

对此,有资深业内人士向记者坦言,老旧小区改造首先是一项社会事业,其次才是一块市场经济的蛋糕。在这个过程中,如何转变城市发展和管理模式,审慎处理好政府、企业和居民三方之间的关系,尤为重要。

从棚改到旧改

按照住房和城乡建设部等三部委今年3月印发的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》(以下称《通知》),老旧小区应为建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。

根据住房和城乡建设部标准定额司巡视员倪江波在公开场合的介绍,我国建成于2000年前的老旧居住小区有近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。

7月1日,国务院新闻办公室举行的政策例行吹风会上,住房和城乡建设部副部长黄艳表示,这些小区可能已经建成了20年以上,由于原来设计标准比较低,再加上维护、养护不到位,多存在管网破旧老化现象突出,养老、抚幼、物业等配套缺失,道路损坏、秩序混乱、私搭乱建等问题明显。

实际上,老旧小区改造并非短期出现的新鲜事物。不过,老旧小区改造在过去很长的时间内,一直并未成为城市更新的主要工作。多位分析人士均向21世纪经济报道记者表示,彼时,城市更新的主要模式还是棚改。

进入2018年下半年后,出于防范隐性债务风险、去库存任务阶段性结束、防范部分地区房价过快上涨等多方面原因,棚改融资监管与相关政策出现较大变化。2019年4月,财政部公布的2019年棚改计划新开工数量仅285万套,同比下降51%。

在这一背景下,和棚改对象存在重合部分的老旧小区改造,开始受到重视。尽管对房地产投资不存在拉动作用,对上下游产业的带动效应也弱于棚改,但老旧小区改造投资强度更小、同等体量资金惠及面更广,在部分区域内,部分取代棚改成为必然。

坐一次电梯三毛

“整个电梯装下来要78万,政府补贴24万,剩下的钱由6层楼24户自己出。我住六楼,算下来要出7万多块8万块钱,当然拒绝了。”

6月,在接受21世纪经济报道记者采访时,上海某老旧小区居民张浩(化名)这么向记者解释他为什么反对他所在的单元楼加装电梯。

实际上,由于老旧小区往往经历了由公房分配,再到住户买断的过程,产权关系复杂、管理主体混乱、维修基金缺位等,都成为老旧小区改造的阻碍。盈利空间如何、钱从哪里来,一直是各方最为关注的问题。在上述7月1日的国新办吹风会上,黄艳在面对媒体关于项目资金筹措难题是否可以引入金融支持的问题时,也只是用“不能具体回答”“尚需调研”进行回应。

“在老旧小区改造中最缺的就是钱”,北京清华同衡规划设计研究院总工程师、中国城市规划学会城市更新学委会委员张险峰告诉记者,没有改造资金来源、不产生新的盈利空间,自然没有企业愿意投入。而仅靠政府投入杯水车薪,难以完成如此艰巨的改造任务。